Головний плюс — дім не горів: аналізуємо, скільки коштує купити квартиру в зруйнованому Сіверськодонецьку

В Сіверськодонецьку Луганської області, який Росія окупувала з 2022 року, активно продають квартири. І значно пошкоджені під час спроб захопити місто, і з ремонтом “заходь та живи”. Місто, за українськими даними, зруйноване або пошкоджене на 90% — і водночас тут працюють щонайменше три рієлторські контори, а власники виставляють житло на російському сайті оголошень Авіто. Аналіз двох масивів оголошень — з місцевої друкованої газети та з Авіто — показує, як виглядає ринок нерухомості в місті без мобільного зв'язку, з перебоями електрики та води, куди залітають дрони.

Працюють рієлторські контори, але не працює інтернет

Сіверськодонецьк, Лисичанськ і Рубіжне живуть без мобільного зв'язку та інтернету вже понад три роки — з часів боїв за агломерацію навесні 2022-го. Російська сторона офіційно пояснює це близькістю лінії фронту й прямо визнає, що зв'язок заблокований навмисно, за вимогою військових і ФСБ. Люди спілкуються між собою за допомогою рацій, а викликати екстрені служби можна лише через локальну мережу на кілька коротких номерів — і навіть це, за словами мешканців, часто не має практичного сенсу.

Попри це, у місті продовжують працювати офіси рієлторських агентств — саме звідти й походять оголошення про продаж квартир, про які йдеться нижче. Судячи з оголошень в газеті “Рекламка”, агенцій щонайменше чотири — “Авангард”, “Центр недвижимости”, “Квартирный вопрос” и “Ассистент”. Це дуже багато як для сильно пошкодженого війною міста. Всі вони обрали для себе досить “архаїчну” систему реклами — оголошення у паперовій газеті, яка виходить у Сіверськодонецькій агломерації. Адже рекламуватися в інтернеті важко — у містян його нема.

Скільки коштують квартири, і чому ціни не виглядають низькими

У проаналізованих оголошеннях однокімнатні квартири коштують від 1 до 1,8 млн рублів (приблизно від 530 тис. до 954 тис. грн), двокімнатні — від 1,7 до 3,7 млн рублів (близько від 901 тис. до 1,96 млн грн), трикімнатні — від 2,3 до 4 млн рублів (приблизно від 1,22 млн до 2,12 млн грн). Якщо порахувати ціну за квадратний метр (це розрахунок на основі поданих в оголошеннях площі та вартості, а не дані з відкритих баз нерухомості), вона коливається приблизно від 26 до 70 тисяч рублів за м² (близько від 13,8 до 37,1 тис. грн за м²), а в більшості випадків становить 45–55 тисяч рублів за м² (приблизно 23,9–29,2 тис. грн за м²).

Для порівняння: середня ціна вторинного житла в Новочеркаську — обласному не центрі, а звичайному місті Ростовської області — становить, за даними порталу МірКвартір, приблизно 82–91 тисячу рублів за м². У Батайську, ще одному нецентральному місті тієї ж області, вторинне житло коштує в середньому 97–105 тисяч рублів за м². Тобто квадратний метр у зруйнованому прифронтовому місті виходить приблизно вдвічі дешевший, ніж у благополучних російських провінційних містах. Але все одно це дорого. Батайськ та Новочеркаськ знаходяться на законній російській території, а не в окупованому українському місті. Там не було війни, і через бойові дії не випалювали цілі квартали. Але квартири в Сіверськодонецьку дешевші не в десять разів, як  можна було б очікувати, зважаючи на масштаб руйнувань, відсутність зв'язку й ризик прильотів. Цілі квартири в Сіверськодонецьку коштують приблизно стільки ж, скільки найдешевші однокімнатні пропозиції в Батайську чи Новочеркаську: 1–2 млн рублів.

Читайте також

Двісті тисяч доларів за вид на Камброд: в окупованому Луганську продовжують зростати ціни на нерухомість

Що пропонують у газетних оголошеннях

Друкована газета оголошень лишається основним каналом продажу нерухомості в місті без інтернету.

Однокімнатні коштують від 1 до 1,8 млн рублів при площі 22–38 м². Найдешевша — 22 м² на шосе Будівельників, найдорожча — 37 м² з хорошим ремонтом і повністю заміненими комунікаціями в районі "великої Матрьошки" (так називається російська мережа супермаркетів). Більшість пропозицій у діапазоні 1–1,8 млн рублів. Бюро "Ассистент" пропонує дві квартири по 1,1 млн — одну в стані "під ремонт", іншу в жилому стані.

Двокімнатні — найширший за кількістю пропозицій сегмент, ціни від 2 до 3,7 млн рублів при площі 40–52 м². Найдорожча — квартира в цегляному будинку на вулиці Леніна (після перейменування — бульвар Дружби Народів) поруч з так званою “адміністрацією”, з капітальним ремонтом і меблями. У кількох оголошеннях цього сегмента окремо вказано автономне опалення — саме такі квартири, як правило, ідуть по верхній межі цінового діапазону. Один із варіантів (проспект Хіміків, "сталінка") продається разом із двома гаражами у дворі, які входять у вартість.

Трикімнатні коштують від 2,3 до 4 млн рублів. Найдешевша — терміновий продаж в районі Горгазу з автономним опаленням і коморою, найдорожча — квартира з новим якісним ремонтом і повною комплектацією меблями та технікою біля Центрального ринку. Ще одне оголошення — тристоронню видову квартиру 60 м² у районі Храму з вбудованими меблями та ламінатом продають за 2,9 млн рублів, але згодні на торг.

Крім того, в газеті рекламують контору, яка займається супроводом та оформленням документів без власних оголошень про продаж.

Читайте також

Застояна окупація: журналіст Олексій Артюх про те, як живуть території Луганщини, захоплені росіянами з 2022 року

Що пропонують на Авіто

На відміну від газетних оголошень, де продавцями виступають виключно рієлторські контори, на Авіто квартири в Сіверськодонецьку переважно продають власники напряму. Також тут є фотографії.

Десять проаналізованих оголошень охоплюють різні варіанти стану житла — від квартир із євроремонтом до тих, що потребують ремонту. Трикімнатну квартиру на четвертому поверсі панельного будинку на вулиці Гагаріна за 2,8 млн рублів описують як таку, що пройшла косметичний ремонт і зовнішнє утеплення, у будинку замінили опалювальну систему й вікна. На фотографіях від 2023 року бачимо, що будинок — це панельна “хрущовка”, де вікна заколочені ДСП. На більш пізніх знімках видно, що зовні будинок справді утеплили, але всередині квартири збереглися “бабусині” килими.

Інша трикімнатна, на вулиці Гагаріна, 54А, за 2,3 млн — навпаки, продається "під ремонт", без прописаних мешканців, з приміткою "власник", і окремо вказано, що можлива іпотека.

Одне з оголошень — двокімнатна на проспекті Советскому, 7 (після перейменування — проспект Центральний),  за 2,7 млн рублів — вирізняється відвертістю опису: власник прямо пише, що під час обстрілу постраждали дах і перекриття, підрядник відновив їх, але квартира "на 100% під ремонт", бо здана в стані, коли є вода, світло й газ, а більше — нічого. Це рідкісний випадок, коли продавець у самому тексті оголошення визнає воєнні пошкодження, а не приховує їх формулюванням на кшталт "потребує косметичного ремонту". На фото — сліди плісняви на обшарпаних стінах, вкриті пилом поодинокі меблі та сліди пошкоджень.

Трохи дорожча — трикімнатна квартира на проспекті Науки на четвертому поверсі девʼятиповерхівки за 3 млн рублів. Тривалий час у квартирі не було вікон, проте зараз їх замінили на нові. Також замінили батареї. Разом з коморою і старою сантехнікою покупцю залишаються старі вкриті пилом меблі, які продавець “винести не може”. Судячи з опублікованих фото — будинок стоїть біля пустиря.

Чотирикімнатну квартиру на проспекті Гвардійському, 48 (86,1 м², 4,3 млн рублів), продавець описує як таку, що "не постраждала", наголошуючи на цегляних стінах і новому ліфті — фактично прямо протиставляючи стан свого будинку загальному руйнуванню міста.

Ще одну чотирикімнатну квартиру за адресою Вілесова, 5 (75,1 м²) в районі ресторану “Шале” продають за великі навіть для Луганська 5,5 млн рублів. Квартиру з білими меблями, відносно сучасним дизайном та вбудованою технікою на сайті оголошень рекламують так: “Дім не горів”. Район, де знаходиться будинок, продавці описують як “тихий”, хоча насправді по всьому Сіверськодонецьку літають дрони.

Найдешевша з проаналізованих — однокімнатна на вулиці Новикова, 3 (31 м², 1,55 млн рублів) — вказано, що є опалення, електрика, газ і вода, що в контексті Сєвєродонецька також подається як окрема перевага, а не як щось само собою зрозуміле. У квартирі залишаються сучасні меблі та техніка. Житло в хорошому стані. Але з його купівлею треба бути обережним: у будинку по вулиці Новикова, 3 мали “націоналізувати” 17 квартир. Чи є серед них ця, яку зараз продають — невідомо.

Хто купує житло в окупованому місті

Оголошення не вказують, хто саме купує квартири — це не той факт, який можна підтвердити текстом самого оголошення. Непрямо на це вказує сама структура пропозиції: активна робота кількох рієлторських контор у місті без цивільної інфраструктури, наявність послуги "терміновий викуп квартир" одразу в кількох агентствах, а також те, що частина квартир продається одразу з меблями та технікою "заходь і живи" — тобто розрахована на швидке заселення без ремонту. Поширена в журналістських та аналітичних матеріалах про ринок нерухомості в тилових містах окупованих територій версія — що основними покупцями є військові та рієлтори, які згодом здають ці квартири в оренду військовим.

Читайте також

Місто інтелектуалів серед піщаних бур: Сіверськодонецьку 92, і він в окупації

Чи можна купити квартиру в Сіверськодонецьку в іпотеку

У Росії з 2023 року діє програма пільгової іпотеки під 2% річних для "нових регіонів" — окупованих частин Луганської, Донецької, Херсонської та Запорізької областей. Ця ставка поширюється передусім на первинний ринок — купівлю квартири в новобудові або будівництво будинку. Купити на пільгових умовах вторинне житло можна було лише до 30 квітня 2025 року, і тільки для окремих категорій громадян. Після цієї дати вторинний ринок під 2% доступний лише жителям Курської та Бєлгородської областей.

Новобудови в Сіверськодонецьку не зводять, тому охочі купити тут квартиру мають користуватися звичайною, а не пільговою іпотекою.

Звичайна іпотека на окупованих територіях видається за ринковими умовами: ставка залежить від ключової ставки Центробанку РФ, політики банку, розміру першого внеску та страхування і наразі становить приблизно 16–25% річних. Перший внесок зазвичай починається від 20% вартості житла, а кредит можна оформити на строк до 30 років. Для отримання іпотеки потрібні громадянство РФ та російська реєстрація. Але купити квартиру можна, якщо вона оформлена за російським законодавством і внесена до російського реєстру. Звичайно, якщо банк візьме на себе ризики прифронтового міста.

Читайте також

Розіграш житла для ВПО 60+: чому виник скандал зі списками