Новий дім без зайвих ризиків: права ВПО під час оренди житла

Для багатьох українців вимушене переселення стало випробуванням на витривалість, силу духу та віру в майбутнє. Залишивши рідні домівки через війну, люди починають життя заново. Вони шукають не просто квартиру чи кімнату, а місце, де знову можна відчути безпеку, затишок та впевненість у завтрашньому дні.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Проте, щоб новий дім справді став простором спокою, а не джерелом додаткових проблем, важливо вміти користуватися своїми правами на практиці. Для цього необхідно знати основні правила безпечної оренди, вміти захищати себе.

_{Вікторія Гусакова}

П’ять кроків до безпечного вибору житла

Шукаючи дах над головою, намагайтеся розглядати кілька варіантів одночасно та дотримуйтеся простих правил:

1. Визначте власні потреби. Врахуйте кількість членів родини, потребу в окремих кімнатах, наявність безбар’єрного доступу (для візків) та близькість до критичної інфраструктури:  місця роботи, шкіл чи садочків для дітей, лікарень, аптек та зупинок громадського транспорту.
   
2. Аналізуйте ринок і приховані витрати.  Вивчить середню вартість житла у вибраному районі. Одразу уточнюйте, які саме платежі входять до заявленої  вартості оренди, а які сплачуються окремо (інтернет, паркомісце, послуги  консьєржа, ЖЕК/ОСББ).
   
3. Ретельно оглядайте приміщення. Порівняйте кілька варіантів. Перед  заселенням перевірте справність електропроводки, сантехніки, системи  опалення, побутової техніки, замків та вікон.
   
4. Ставте прямі запитання власнику. Не соромтеся запитати про точний строк оренди, правила користування майном та умови, за яких угоду може бути  розірвано. Під час зустрічі обов’язково попросіть показати паспорт власника та оригінали документів на право власності (витяг з реєстру прав власності,  договір купівлі-продажу, дарування тощо).
   
5. Уникайте передоплати «наосліп». Ніколи не надсилайте гроші на картку до особистого перегляду квартири та  знайомства з господарем. Перевіряйте  фотографії в оголошеннях через пошукові системи - шахраї часто дублюють одні й  ті самі знімки для різних адрес. Завжди майте «план Б» (адресу шелтера чи контакти волонтерів), якщо варіант зірветься.

Якщо власників кілька або діє представник

• Кілька співвласників: Якщо квартира належить подружжю або кільком родичам у частковій власності, потрібна письмова згода всіх співвласників на здачу майна в оренду. Інакше один із них матиме законне право вимагати  вашого виселення через суд.
  
• Оренда через представника: Якщо квартиру здає не сам власник, а  його родич, знайомий чи ріелтор, він зобов'язаний надати нотаріально  посвідчену довіреність. У ній має бути чітко прописано право  представника підписувати договори оренди та отримувати кошти від імені  власника. Якщо документів немає, а вам пропонують повірити на слово («ми домовилися») - негайно відмовляйтеся від такої угоди.

Жодних усних домовленостей! Ризик залишитися без грошей та даху над головою в чужому місті занадто високий. Лише офіційний договір захищає ваші права.

Частини 1 та 3 ст.810 ЦК України визначають, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Договір найму житла укладається у письмовій формі.

Читайте також

Як у Маріуполі визнають житло ”безхазяйним” і що це означає для мешканців

Договір оренди: що обов’язково повинно в ньому бути

Відповідно до ст. 810 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) житла одна сторона передає або зобов'язатися передати другій стороні житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Цей документ не обов'язково завіряти у нотаріуса (якщо строк оренди менше 3 років), але він обов'язково має бути укладений у письмовій формі. Навіть якщо договір написаний від руки, але містить підписи сторін та необхідні реквізити, він має повну юридичну силу.

У договорі мають бути чітко прописані такі пункти:

1. Паспортні дані та ІПН як орендаря, так і орендодавця.
   
2. Точна  адреса та характеристики житла (площа, кількість кімнат, наявність підвалу/комори).
   
3. Фіксація ціни. Пропишіть точну суму щомісячної плати та умову, що ціна не може змінюватися в односторонньому порядку протягом певного часу наприклад, перших 6 місяців або року).
   
4. Оплата комунальних послуг. Зазвичай орендар платить за комунальні послуги. Домовтися, яким чином це робити (платити самому за показнкиами та рахунками чи надсилати кошти власнику, який буде сплачувати сам за послуги. Якщо сплачує господар, він показує квитанції щодо оплати за ваші гроші, якщо сплачуєте ви, звітуєте перед господарем квартири за оплату.
5. Забезпечувальний  (заставний) платіж. Опишіть чіткі умови його повернення або зарахування за останній місяць проживання.
   
6. Фіксація платежів.  Передачу готівки фіксуйте в розписках (спеціальному додатку до договору) з підписом орендодавця та датою. Якщо  платите на картку, у призначенні платежу завжди зазначайте: «Оплата за оренду квартири за - місяць, рік відповідно до договору від дата, ваше ПІБ».
   
7. Акт приймання-передачі. Це обов'язковий додаток до договору. Перелічіть у ньому всі меблі, техніку, посуд та їхній стан.
   
8. Фото-  та відеофіксація. Сфотографуйте всі наявні дефекти (плями на стінах, подряпини, зламані ручки, тріщини на склі) на день заселення та додайте ці матеріали до акту.
   
9. Правило «чужих речей». Одразу проговоріть, чи можна переставляти  меблі, прибирати на горище непотрібні вам речі власника або замінювати штори.
   
10. Показники  лічильників. Зафіксуйте їх в акті саме на момент передачі ключів, щоб не платити за чужі борги.
    
11. Комора та підвальні приміщення. Дуже часто власники залишають комору в квартирі або підвал у будинку зачиненими, щоб зберігати там свої особисті речі (зимову гуму, консервацію,  старі меблі). Якщо комора входить у вартість оренди, переконайтеся, що  власник звільнив її до вашого заселення.  Якщо власник залишає там свої речі, зафіксуйте в договорі: «комора площею  кв.м залишається в користуванні орендодавця. Орендодавець має право  доступу до неї виключно за попереднім погодженням з орендарем». Це захистить вас від ситуацій, коли господар приходить о 7 ранку «взяти банку огірків».
    
12. Домашні тварини. Окремо пропишіть можливість проживання з улюбленцями та умови відшкодування збитків, якщо вони щось пошкодять.
    
13. Термін дії та розірвання договору. Зазвичай договір укладають на 6 або 12  місяців. Обов'язково вкажіть строк, за який сторони мають попередити одна  одну про дострокове розірвання (найчастіше - за 30 днів). Власник не має  права виселити аас без попередження, якщо ви не порушуєте умов договору.

Згідно зі ст. 822 ЦК України у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Важливо для ВПО: Офіційний договір оренди є законною підставою для оформлення довідки ВПО за новою адресою та отримання фінансової допомоги від держави. Переконайтеся, що господар квартири не проти фіксації вашого фактичного місця проживання в органах соцзахисту або ЦНАП.

Читайте також

Розіграш житла для ВПО 60+: чому виник скандал зі списками

Хто платить за ремонт: розподіл обов'язків

Питання поломок часто стає причиною конфліктів. Закон чітко розділяє зобов'язання сторін:

За рахунок власника капітальний ремонт та природний знос

Власник зобов'язаний підтримувати житло в придатному для життя стані. Він фінансує ремонт поломок, що сталися не з вашої вини:

• протікання старого крана, іржавих труб чи радіаторів опалення;
  
• вихід з ладу старої електропроводки;
  
• протікання даху чи стін (особливо актуально для кутових квартир та останніх поверхів);
  
• вихід з ладу великої побутової техніки через тривалий термін експлуатації.

За рахунок орендаря поточний ремонт та поломки з його вини

Ви зобов'язані повернути квартиру в тому ж стані, в якому взяли (з урахуванням природного зносу). Орендар платить, якщо:

• пошкодження завдано навмисно або через необережність (діти розмалювали шпалери, собака подряпав двері, розбилося вікно чи посуд);
  
• засмітився сифон або каналізація через потрапляння сторонніх предметів під час вашого проживання;
  
• потрібно замінити витратні матеріали: лампочки, батарейки в пультах, фільтри для води.

Варіанти вирішення спірних питань:

• ремонт у рахунок оренди:  ви викликаєте майстра за погодженням із власником, берете офіційний чек/квитанцію та зменшуєте плату за оренду в наступному місяці на цю суму;
  
• поділ  50/50:  якщо ситуація спірна (наприклад, диван остаточно просів під час вашого проживання, але він уже був старим), найпростіший шлях - домовитися розділити витрати навпіл.

Якщо орендодавець погрожує вам негайним виселенням через відмову платити за капітальний ремонт старої загальнобудинкової системи або прогнилих труб - його дії незаконні, ви можете скаржитися до поліції.

Що робити, якщо ви стали жертвою шахраїв?

Якщо ви натрапили на аферистів (перерахували завдаток, а «власник» зник; вас заселили в квартиру, яка належить іншій людині тощо):

1. Збережіть усі докази: зробіть скріншоти оголошення, збережіть посилання на профіль автора та номери телефонів.
   
2. Зафіксуйте листування: не видаляйте чати в месенджерах. Зробіть експорт чату або скріншоти всіх обіцянок,  умов та реквізитів, які вам надсилали.
   
3. Візьміть квитанцію в банку: отримайте офіційне підтвердження платежу із зазначенням номера картки, часу операції та ПІБ отримувача (якщо вони відомі).
   
4. Зверніться до поліції: негайно подайте заяву про вчинення кримінального правопорушення за статтею «Шахрайство» (це можна зробити у  найближчому відділі або за номером 102).

Як додатково захистити себе:

Щоб мінімізувати будь-які ризики до нуля, використовуйте цей фінальний чек-лист під час підписання документів:

• Ніяких актів «авансом»: ніколи не підписуйте Акт приймання-передачі майна наперед (наприклад, «для підтвердження серйозності намірів»). Цей документ підписується виключно в момент отримання ключів у руки всередині квартири.
  
• Перевірка попередніх боргів: вимагайте від власника актуальні квитанції (або довідки з особистих  кабінетів) про відсутність заборгованості  за комунальні послуги на дату вашого заселення. Ви не повинні відповідати за чужі борги.
  
• Узгодження  «по прописаних»:  Якщо нарахування за деякі послуги  (вивіз сміття, утримання будинку без лічильників) здійснюється за кількістю зареєстрованих осіб, а фактично вас проживатиме більше чи менше, зафіксуйте в договорі фіксовану суму або формулу розрахунку, щоб уникнути дисбалансу в платіжках.
  
• Візити власника: чітко пропишіть у договорі, як часто і в який час власник може приходити для  огляду житла (наприклад, «не частіше одного разу на місяць, заздалегідь попередивши за 24 години, і виключно у  присутності орендаря»). Раптові візити власника за вашої відсутності є порушенням права на недоторканність житла.

Якщо  власник залишає свій посуд, постільну білизну, килими чи дорогі каструлі, і ви плануєте цим користуватися – обов’язково зафіксуйте їх наявність в акті. Якщо це дорогий сервіз, який власник просить «не чіпати», краще взагалі попросити його вивезти або скласти в окрему коробку, щоб ви випадково його не пошкодили.

Гараж або паркомісце: окрема плата чи все включено?

Буває, що деякі орендодавці часто показують квартиру разом із гаражем у дворі, а після підписання договору кажуть: «А за гараж треба доплачувати окремо».

Тож, якщо гараж/паркомісце є частиною угоди, у договорі в розділі «Предмет договору» має бути чітко вказано: «... житлове приміщення за адресою - вказати, разом із капітальним гаражем № (або паркомісцем №)». Якщо ви ставите машину в гараж власника, перевірте, чи не тече там дах і чи надійні замки, щоб потім не було суперечок через зіпсоване майно (як ваше, так і орендодавця), перевірте технічний стан.

Знання своїх правових позицій та письмова фіксація всіх умов - це не ознака недовіри, а цивілізований спосіб побудови безпечних та спокійних відносин із орендодавцем на новому місці.

Читайте також

Купити квартиру в Сіверськодонецьку: скільки коштує житло у зруйнованому місті