"Будиночки у селі": омріяне житло для ВПО чи пастка, проблеми й розчарування?

Чимало переселенців живуть в орендованих квартирах чи будинках, гуртожитках, модульних містечках або тимчасових прихистках. Хтось став ВПО у 2022 році чи пізніше, а хтось поневіряється з 2014 року, втративши навіть примарну надію отримати власне житло.

Саме на цьому тлі уряд запустив експериментальний проєкт, який у публічному просторі називають "Будиночки у селі": 10 червня 2026 року Кабінет Міністрів ухвалив Постанову №751, якою запровадив експериментальний проєкт забезпечення переселенців житлом у сільській місцевості.

На перший погляд, ідея виглядає надзвичайно привабливою. Українські села, де роками пустують будинки після смерті або переїзду власників, отримують шанс не піти у небуття. Переселенці — дах над головою. Громади — нових жителів. Держава — можливість одночасно вирішити дві великі соціальні проблеми.

Однак якщо проаналізувати ситуацію більш-менш прискіпливо, запитань виникає значно більше, ніж відповідей. Головне, що будинки не передаються переселенцю у власність, належать громаді, а однією з умов участі у програмі є офіційне працевлаштування після заселення.

"Реальна газета" спробувала проаналізувати урядове нововведення з точки зору насамперед переселенців, які серед учасників цього процесу – найбільш вразливі.

Чому держава обрала саме такий шлях

Започаткувавши цю експериментальну програму, уряд намагається вирішити одразу кілька проблем.

В Україні мільйони людей стали ВПО. Будівництво для них нового житла потребує колосальних ресурсів і часу. Тому намагаються використовувати наявний житловий фонд. Замість того щоб вкладати великі кошти у нове будівництво, держава пропонує використовувати придатну для проживання порожню нерухомість.

У постанові окремо зазначено, що проєкт має сприяти інтеграції внутрішньо переміщених осіб у нові громади. Тобто, йдеться не лише про житло.

Передбачається, що людина повинна отримати можливість стати повноцінним мешканцем громади, працювати, користуватися медичними й соціальними послугами, віддати дітей до школи, брати участь у громадському житті.

Багато ВПО живуть у великих містах через роботу, освіту дітей, медицину. Навіть дуже хороший будинок у селі, наданий у безоплатне користування, не завжди є повноцінною альтернативою квартирі в обласному центрі, оренда якої "з’їдає" значну частину доходів.

Читайте також

Як у Маріуполі визнають житло ”безхазяйним” і що це означає для мешканців

Кого держава готова поселити у "будиночок у селі"

Програма не є універсальною. Постанова Кабінету Міністрів встановлює досить жорсткі критерії.

Юристи Донбас SOS наголошують: саме на цьому етапі виникає найбільше запитань від людей, які звертаються на гарячу лінію. Багато хто сприймає програму як ще один спосіб отримати житло від держави, однак на практиці вона має адресний характер і розрахована далеко не на всіх.

Претендувати на участь можуть люди, які перемістилися з територій активних бойових дій, територій, де бойові дії велися, або з тимчасово окупованих територій, якщо для них ще не визначено дату завершення бойових дій чи окупації.

У ВПО не повинно бути придатного для проживання житла на підконтрольній Україні території.

Одним із ключових критеріїв стала відсутність уже отриманої державної житлової підтримки. "Будиночки у селі" не є додатковою формою державної допомоги до вже отриманої компенсації.

Людина не зможе стати учасником програми, якщо вже отримала:

• компенсацію за знищене житло;
• житловий ваучер;
• іншу форму житлової підтримки, яка прямо зазначена у постанові.

Читайте також

Розіграш житла для ВПО 60+: чому виник скандал зі списками

Офіційна робота як необхідність

Обов’язковою умовою є офіційне працевлаштування усіх працездатних членів домогосподарства.

— Якщо у складі домогосподарства  є працездатна, але непрацююча людина, вона повинна протягом трьох місяців після заселення працевлаштуватись або зареєструватись в центрі зайнятості і набути статусу безробітного. Це – принципова вимога, невиконання якої може стати підставою для припинення права користування житлом, — зазначає Богдана Казначеєва.

За логікою авторів постанови, працевлаштування, бажано, в громаді  є частиною програми інтеграції ВПО у нові громади. Однак, чи є у громадах робочі місця для ВПО?

Юристка Донбас SOS Богдана Казначеєва під час вебінару, присвяченому цій програм, і наголошує, що  переселенцю варто обирати не лише сам будинок, а й громаду.

— Не кожна громада  має достатню кількість робочих місць. Тому ще до переїзду дуже рекомендуємо оцінити, чи є вакансії в громаді, де найближчий центр зайнятості і як він працює, яке там транспортне сполучення, чи можливо щоденно добиратись до роботи , якщо вона – в іншому населеному пункті. Тобто участь у програмі – це не лише про отримання житла, даху над головою, а і про можливість працювати, навчатись, користуватись медичними послугами і повноцінно інтегруватись в нову громаду, —  зазначила юристка.

Читайте також

Купити квартиру в Сіверськодонецьку: скільки коштує житло у зруйнованому місті

Майновий критерій

ВПО, яка претендує на участь у програмі, або члени її домогосподарства не повинні здійснювати дороговартісних покупок. Зокрема, йдеться про придбання земельної ділянки вартістю понад 100 тисяч гривень або транспортного засобу, якому менше п'яти років.

Щоправда, документ передбачає і винятки. Вони стосуються, зокрема, автомобілів для людей з інвалідністю, багатодітних сімей та окремих інших категорій.

Хто має перевагу

Окремо уряд визначив категорії переселенців, які користуються першочерговим правом під час розгляду заяв.

До них належать:

• багатодітні сім'ї;
• особи з інвалідністю;
• сім'ї, у яких виховуються діти з інвалідністю;
• діти-сироти та особи з їх числа;
• молоді люди, які в дитинстві мали статус сироти або були позбавлені батьківського піклування;
• люди похилого віку.

Втім, навіть належність до цих категорій не означає автоматичного отримання будинку. Юристи наголошують: першочерговість не дорівнює гарантії. Фактичне рішення залежатиме від того, чи є у громаді придатні для проживання будинки, чи вистачає фінансування і чи відповідає родина усім критеріям.

Вимоги до будинку

Будинок має бути придатним до проживання практично одразу після придбання. Він не може залишатися без електропостачання чи системи опалення. Програма забороняє купувати житло, яке потребує капітального ремонту.

Громада повинна мати реалістичні розрахунки щодо можливості утримувати це житло щонайменше протягом наступних трьох років.

Сам будинок має бути розміщений в адміністративних межах села або селища. Право власності на земельну ділянку повинно бути належним чином зареєстроване у Державному реєстрі речових прав.

Нерухомість не повинна:

• перебувати під арештом;
• мати інші юридичні обтяження;
• мати заборгованість за житлово-комунальні послуги.

На перший погляд, ці вимоги здаються очевидними. Однак саме тут, за словами Богдани Казначеєвої, можуть виникати серйозні труднощі.

У багатьох селах, зазначила юристка, будинки десятиліттями переходили у спадщину без належного оформлення документів. І може статися, що житло цілком придатне для проживання, але право власності досі не внесене до державного реєстру. У такому випадку оформлення документів потребує додаткового часу і коштів, і чи піде на це керівництво громади — велике питання.

На реалізацію житлової програми в державному бюджеті на 2026 рік уже передбачено 1 млрд грн. З цих грошей громади отримуватимуть субвенції на придбання житла для ВПО. Враховуючи те, що без додаткового фінансування можна купити будинок вартістю до 500 тис. грн, до яких ходять і супутні витрати, наприклад, нотаріальні послуги, податки. А це  від 10 до 50 тис. грн залежно від низки обставин, які у кожному випадку – індивідуальні.

Варто зауважити, що зараз за 500 тис. грн можна купити придатний для проживання будинок лише у громадах, які не дуже економічно спроможні і віддалені від великих населених пунктів.

Втім, зараз утримуємося від аналізу цього сегменту ринку нерухомості, бо ситуація може змінитися дуже швидко. Наприклад, люди, які отримали будинки у спадок, захочуть їх продати саме за запропоновану ціну, матимуть гарантованого покупця (громаду) і не матимуть зайвого клопоту з продажем.

Читайте також

Права ВПО під час оренди житла: як безпечно зняти квартиру та уникнути шахраїв

Як працює механізм на практиці

Пошук будинку

Постанова передбачає досить тривалий адміністративний процес, який складається з кількох послідовних етапів. Богдана Казначеєва  розклала його на окремі кроки, щоб переселенці могли зрозуміти логіку всієї процедури.

Успіх багато в чому залежить від активності самої родини.

Експерти рекомендують не чекати пасивно, поки громада знайде житло. Якщо родина вже знає про будинок, власник якого готовий його продати, варто самостійно запропонувати цей варіант органу місцевого самоврядування. Це може значно скоротити час пошуку.

Далі починається попередній етап переговорів. Громада разом із переселенцем або самостійно з'ясовує кілька принципових моментів, якою є орієнтовна вартість будинку і чи відповідає він базовим вимогам постанови? Важливо також не пропустити низку важливих деталей, дізнатися, чи оформлені документи, чи зареєстроване право на земельну ділянку, чи немає боргів за комунальні послуги чи юридичних обтяжень?  Чим більше інформації буде отримано на початку, тим менше ризиків виникне згодом.

Лише після попереднього погодження умов переселенець подає офіційну заяву.

– Після узгодження з власником умов ВПО  протягом трьох календарних днів подає заяву про надання у користування житла у сільській місцевості до виконавчого органу місцевої ради або військової адміністрації, яка буде формувати фонд житла для тимчасового проживання, – каже Казначеєва.

Документи необхідно подавати саме до тієї громади, яка планує придбати будинок. Подати заяву можна особисто або поштою рекомендованим листом. Постанова також передбачає електронний спосіб через вебпортал Пенсійного фонду України.

У заяві зазначаються дані заявника та всіх членів домогосподарства. Додаються відомості про документи, що посвідчують особу, довідки внутрішньо переміщеної особи, документи про родинні зв'язки, реєстраційні номери платників податків.

Якщо необхідна інформація вже міститься в державних електронних реєстрах, подавати паперові копії не потрібно.

Після отримання заяви робота переходить до органу місцевого самоврядування. Створюється тимчасова комісія, яка виїжджає на місце, проводить обстеження житла та складає акт. У ньому зазначається, чи відповідає будинок мінімальним вимогам до житла, придатного для проживання.

Цей документ має принципове значення. Якщо комісія визнає будинок таким, що не відповідає вимогам, процедура фактично припиняється. Якщо ж висновок позитивний, процес переходить до наступного етапу.

Оцінка будинку

Одразу після обстеження проводиться незалежна оцінка майна. Її мета — визначити реальну ринкову вартість об'єкта.

Саме ця оцінка дозволяє зрозуміти, чи може громада придбати нерухомість за рахунок державної субвенції, чи необхідно буде залучати співфінансування.

Максимальна сума державної підтримки, нагадаємо, – до 500 тисяч гривень разом із податками та іншими обов'язковими платежами. Якщо будинок коштує дорожче, різницю можна покривати за рахунок інших джерел фінансування.

Після завершення оцінки громада остаточно погоджує ціну із власником та приймає рішення про придбання. Якщо використовується державна субвенція, договір купівлі-продажу укладається лише після надходження коштів.

Власником стає громада

Саме після завершення всіх погоджень укладається договір купівлі-продажу. З цього моменту будинок перестає належати колишньому власнику. Але не переходить до переселенця.

Житло стає комунальною власністю відповідної територіальної громади. Після цього житло офіційно включають до фонду житла для тимчасового проживання і передають у користування ВПО.

І тут можна згадати ще про один "підводний камінець". Керівництво громади може невірно оцінити можливості щодо залучення нових людей (наявність робочих місць, умов для комфортного життя, ставлення корінних мешканців до ВПО), залучить велику кількість переселенців, купивши багато будинків. Але якщо ВПО почнуть масово виїжджати, громада матиме дуже неприємний баласт у вигляді великої кількості покинутих будинків у комунальній власності.

Читайте також

У «ЛНР» описуватимуть майно в квартирах тих, хто виїхав

Найважливіший документ

Найважливішим документом для переселенця, який бере участь у програмі, є договір безоплатного користування житлом.

Богдана Казначеєва розповідає, що після купівлі будинку громада укладає з внутрішньо переміщеною особою типовий договір безоплатного користування житлом. І саме цей договір є підставою для проживання, заселення та подальшої реєстрації місця проживання. Постанова 751 містить типовий договір безоплатного користування житлом у сільській місцевості. Тобто, громада при укладенні договору з внутрішньо переміщеною особою повинна керуватися затвердженою типовою формою, не розробляти власний договір.

До договору додається акт приймання-передачі. У ньому важливо зафіксувати стан будинку, показники лічильників, наявні меблі, обладнання, недоліки і інше майно, яке передається разом із цим будинком.

За словами юристки, перед підписанням договору і акта приймання-передачі переселенці мають уважно перевірити, що саме в них зазначено. Усі недоліки мають бути зафіксовані. Якщо є меблі, техніки, обладнання, усе має бути вказане в акті.

Бо після підписання договору на нових мешканців покладаються конкретні обов'язки, як на користувачів будинку й господарських споруд.

Юристка  радить переселенцям зберігати свій  примірник договору та акт приймання-передачі.  Бо ці документи підтверджують право родини проживати у будинку.

60 днів на переїзд, 30 на нову адресу

Після укладення договору безоплатного користування людина не може довго відкладати переїзд. Постанова встановлює конкретний термін. Протягом 60 днів користувач повинен фактично заселитися до будинку.

Протягом 30  днів людина повинна зареєструвати місце проживання за новою адресою.

Фактично це означає зміну офіційної реєстрації. Втім, для багатьох переселенців існує важливий виняток.

Якщо попереднє місце реєстрації – на тимчасово окупованій території або території активних бойових дій, нову адресу можна зареєструвати без втрати попередньої реєстрації.

Жити як господар, але пам'ятати, що власник — громада

Мабуть, найбільш незвична особливість програми полягає в тому, що людина фактично живе у будинку як у власному, але юридично він їй не належить. Будинок залишається комунальною власністю. Саме тому користувач повинен ставитися до нього максимально дбайливо.

Якщо виникла аварія, зламалася система опалення, вийшла з ладу техніка, пошкоджено покрівлю чи сталася якась інша надзвичайна пригода, необхідно одразу письмово повідомити про це керівництву громади.

Будь-які роботи треба погоджувати із власником будинку — громадою — і документально підтверджувати свої витрати, якщо є домовленість про їх компенсацію.

Експеримент, який лише починається

Програма – експериментальна. Держава тестує новий механізм, перевіряє, чи здатен він працювати в реальному житті. Чи вистачить коштів? Чи знайдеться достатньо придатних будинків? Чи захочуть громади брати участь у програмі? Чи погодяться власники продавати свої будинки? Чи зможуть переселенці справді інтегруватися в нові громади?

Саме відповіді на ці питання визначатимуть, стане експеримент постійною державною програмою. І водночас саме експериментальний статус породжує ще одну проблему.

Експерти лише теоретично прогнозують можливі труднощі ще до того, як вони виникнуть на практиці. Саме тому сьогодні навколо "Будиночків у селі" точиться не стільки дискусія про вже існуючі проблеми, скільки про потенційні ризики, які можуть проявитися через кілька років після заселення перших родин.

Якщо ВПО не прижився у громаді

Уявимо ситуацію. Сім’я переселенців отримала будинок у якомусь селі чи селищі. Юридично все ідеально. Але місцеві мешканці через якісь свої міркування не бажають сусідства з ВПО. І життя останніх перетворюється з часом на постійний стрес. Сусіди скаржаться, пишуть надумані звернення. Роздувають кожну дрібну суперечку до серйозного конфлікту. Діти з родини переселенців зазнають булінгу у місцевій школі.

Переселенці розуміють, що далі жити у цьому населеному пункті неможливо. І самі ініціюють припинення договору. Держава може сказати: "Ми нікого не виселяли. Ці ВПО добровільно відмовилися від житла". Навіть при тому, що "добровільність" стала наслідком систематичного тиску.

На такі випадки розробники програми мали б передбачити свого роду аварійний вихід, якщо проєкт дійсно розрахований на допомогу людям. Наприклад, якщо проживання у конкретній громаді об'єктивно стало неможливим не з вини сім'ї, людина зберігає право брати участь у програмі повторно.

Чому будинок не можна викупити?

Незрозуміло, чому у проєкті йдеться тільки про тимчасове користування і не передбачили хоча б можливість подальшого викупу чи передачі житла у власність після певного терміну.

Якщо сім'я прожила в будинку, скажемо, десять років, утримувала його, вкладала гроші, сумлінно виконувала всі умови, виникає цілком закономірне питання. Чому б не створити механізм, який у разі дотримання певних критеріїв дозволяв би оформити житло у власність?

"Будиночок у селі" — це хороший варіант для тих, хто раніше жив у селі або у маленьких містах. Однак вона навряд підійде до колишніх мешканців великих міст, які звикли до іншого темпу життя, а також людям зі спеціальностями, які не мають попиту у сільській місцевості.  Або мають погодитися на менший заробіток. Тобто не всмі буде вигідніше заощаджувати на оренді, але отримувати менший дохід. Також програма не підійде тим, хто не планує офіційно працевлаштовуватися або платити податки як ФОП.

Також ця програма не є швидким або простим рішенням. Вона не забезпечує ВПО власним житлом. Правильніше говорити про новий механізм житлової підтримки, у центрі якого стоїть не сама нерухомість, а спроба створити умови для нового життя.

Чи стане цей механізм успішним, чи вдасться вирішити низку юридичних, соціальних та інших проблем, покаже лише практика і час..