Как в 2020-м продать квартиру на неподконтрольной территории. Подводные камни и лайфхаки


С наступлением карантина рынок недвижимости на неподконтрольной территории замер, но не исчез совсем. Хотя теперь не получится приехать на пару дней для совершения сделки. Группировка «ЛНР» пускает не всех и требует от приехавших с подконтрольной территории отправляться на обсервацию. С продажей недвижимости в Луганске можно выпасть из жизни на месяц. Тем не менее, желающие продать квартиру или дом на неподконтрольной территории есть.

Зайдем на сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Несмотря на то, что в Луганске ходят рубли, здесь предлагают купить квартиру за гривны или доллары. Так, за однокомнатную в центре Луганска просят от $ 12 до 19 тыс., а за трёхкомнатную там же – от $ 12 до 40 тыс. Чем дальше от центра, тем цена ниже. На Восточных кварталах, например, однокомнатную предлагают от $ 7 тыс., а за трехкомнатную – от $ 11 до 23 тыс. Часто в квартире прежние владельцы готовы оставить бытовую технику и какую-то мебель. Чем хуже состояние квартиры, тем дешевле ее продают. Недвижимость «под ремонт» в «хрущевке» предлагают и за $ 5 тыс. Трехкомнатную квартиру на последнем этаже в законченном незадолго до войны жилищном комплексе «Оксфорд» до начала карантина предлагали за $ 55 тыс. с мебелью, автономным отоплением и евроремонтом. Купил ли кто-то эту квартиру по состоянию на сегодня, неизвестно.

В Луганске с 2016 года действуют ограничения на заключение сделок с украинскими документами. Продавать и покупать нужно теперь только по «законам ЛНР» при помощи «республиканских нотариусов». Теперь владельцы недвижимости уже не могут оставаться на подконтрольной территории и заключать сделки по украинскому законодательству с украинскими печатями, доверенностями и нотариусами. Происходила двойная сделка, но теперь группировка не признает даже документы на недвижимость украинского образца.

Так, если документы на квартиру были оформлены до 2016 года, то ее потребуют «легитимизировать». То есть сделать местные «документы» по местным «законам». Без этого квартиру или дом не продать.

Как продать квартиру. Пошаговая инструкция

«Реальная Газета» инкогнито пообщалась с агентами, которые занимаются подготовкой документов к продаже и самой продажей имущества. Агент по недвижимости, с которой мы пообщались, советует запастись терпением, и вот почему.

Начать продажу нужно с «легитимизации» документов на недвижимость – с оформления нового техпаспорта на квартиру. Делается это в Бюро технической инвентаризации. Попасть туда можно только по предварительной записи – группировка «ЛНР» ввела такое изменение с началом карантина и до сих пор не вернула обратно. Причем очередь расписана на месяцы вперед. Например, записаться на сдачу документов для получения нового технического паспорта можно на сентябрь. Новых документов на право собственности – аж на октябрь.

«Рекомендую заниматься подготовкой документов заранее, не ждать покупателя. Вы сократите свои временные сложности», — советует агент по недвижимости.

Стоимость оформления техпаспорта – 2700 рублей. К этой сумме потребуется добавить еще около 3500, если в квартире или доме проводилось серьезная перепланировка. Регистрация права собственности стоит 400 рублей на одного человека. Технический паспорт до карантина делали за 4 рабочих дня, регистрацию – за 15. Но сейчас все затянулось.

Уже когда появится покупатель и стороны договорятся о сделке, а этом этапе нужно будет сделать информационную справку по запросу нотариуса. Она стоит 250 рублей и делается по адресу Советская, 75. После этого заключают саму сделку купли-продажи.

По самым скромным подсчетам, от момента записи в Бюро инвентаризации до получения всего пакета документов пройдет 3-4 месяца. Тем временем, оформленный по «законам» группировки техпаспорт будет действителен всего год.

А вот «выписываться» из квартиры нужно после того, как сделка совершена. Заранее можно «выписать» всех членов семьи кроме того, кто является владельцем имущества и совершает сделку. Если собственник оформляет регистрацию в другом месте, не на территории ОРЛО, то он автоматический становится нерезидентом и при продаже платит налог в 10% от оценочной стоимости квартиры или дома. «Выписаться» можно уже на следующий день после заключения договора купли-продажи. Если покупатель настаивает на том, чтобы продавец выписался из квартиры раньше, то нужно потребовать с него оплатить налог.

Для того, чтобы продать квартиру, у продавца должны быть техпаспорт украинского образца, право собственности на недвижимость, собственный паспорт, идентификационный код и копии всех документов. Пока «паспорт» группировки «ЛНР» при заключении сделок не требуют, если у продавца есть регистрация на неподконтрольной территории. Но чтобы избежать налога в 10%, то многие по возможности оформляют его.

«Продаваться – все продается. Главное – адекватная цена»

Собеседница издания считает, что адекватная цена – залог успеха продажи. Кстати, услуги посредников, помогающих продавать квартиры, доходят до $ 1000. Это значит, что из цен на жилье, озвученных выше, можно вычитать стоимость услуг риелторов и стоимость документов. В этом случае будем иметь представление, сколько хозяева получают на руки после продажи.

В большинстве случаев платят наличными. Предпочитают рассчитываться долларами или рублями – в зависимости от пожеланий продавца.

«В гривне еще никто не рассчитывался», — вспоминает агентка.

Желание нового обладателя дома или квартиры вывести недвижимость в украинское правовое поле будет стоить еще дороже. За пределами «республики» легитимность сделки купли-продажи по «законам ЛНР» будет ничтожной. И чтобы окончательно оформить имущество на себя, покупателю нужно искать на подконтрольной территории украинского риелтора, просить уже бывшего владельца квартиры или дома писать генеральную доверенность, и уже через суд восстанавливать документы как утраченные. Это, по признанию агента, крайне хлопотное занятие, которое новый владелец квартиры оплачивает полностью сам. Это может занять еще 2-3 месяца.

«99% процентов делают, здесь, в Луганске», — рассказывает наша собеседница.

Сложно сказать, на что рассчитывают покупатели квартир, проводящие сделку только по законам группировки. Вопрос о том, чтобы Украина признала такие документы, пока даже не обсуждается.

Переселенцы делятся лайфхаками

Если продавец квартиры живет на неподконтрольной территории, то продавать намного проще. В первые годы группировка «ЛНР» признавала украинские документы и правила продажи недвижимости. Сделку оформляли в Северодонецке или другом приграничном городе. Можно было передать оформленную у украинского нотариуса доверенность на родственников или даже на риелтора. Все закончилось в 2016 году, когда группировка перестала признавать украинские документы. Теперь владелец квартиры должен лично приехать в Луганск. Как вариант, можно воспользоваться услугами российского нотариуса (группировка «ЛНР» признает документы, оформленные в России) и заключить доверенность у него. Но в этом случае все равно придется выехать на территорию РФ.

Однако даже сейчас такой обходной путь стал недоступным. Из-за карантина и двухнедельной самоизоляции, съездить в Луганск одним днем, чтобы, например, посетить БТИ, не получится. Некоторые идут на ухищрения с доверенностями, чтобы как можно меньше быть на неподконтрольной территории.

Если у квартиры один владелец, то все немного проще. Если несколько – то они должны попасть на неподконтрольную территорию.  Но если кто-то из них «не въездной», то продать квартиру в Луганске становится практически невозможным. За 6 лет у владельцев недвижимости могло многое поменяться – все изменения придется вносить накануне продажи во время «легализации» в Луганске.

Кроме того, в ОРЛО должны будут приехать те, кто в квартире прописан, чтобы посетить паспортный стол и выписаться. Обычно во время этой процедуры в паспорт ставится штамп, но в Луганске ставить какие-либо отметки в документ категорически нельзя – они сделают паспорт недействительным. В паспортных столах Луганска идут на очередную хитрость – ставят отметку о том, что человек выписался, на отдельном бланке, а украинский документ не трогают.

Еще одна проблема, которую не так-то просто решить – это вывоз денег за квартиру. С ноября 2019 года заработали новые правила перевозки наличных через линию разграничения. Теперь из ОРДЛО можно вывезти не более 50 тыс. гривен, а ввезти – не более 20 тыс. гривен. Легально перечислить деньги на украинский банковский счет, да еще и не заплатив огромную комиссию, не получится. Остается вывозить деньги в несколько этапов либо тайно, на свой страх и риск. Но это в условиях карантина долго и небезопасно: неизвестно, как поведут себя «пограничники» группировки «ЛНР» при виде большой суммы денег.

В социальных сетях жалуются, что в луганском БТИ не отвечают на звонки и получить консультации фактически неоткуда. Приходится спрашивать совета у тех, кто уже продавал недвижимость в группах переселенцев и жителей Луганска в группах в Facebook и «Вконтакте». Конечно, каждый случай продажи может иметь свои тонкости, но приблизительное представление о том, как продать квартиру в Луганске, из онлайн-общения получить можно. Переселенцы по-прежнему не оставляют друг друга в сложных ситуациях.


Проєкт «Donbas Media Forum та міжрегіональне співробітництво для виробництва якісного контенту для Сходу України» впроваджується за підтримки Медійної програми в Україні, яка фінансується Агентством США з міжнародного розвитку (USAID) і виконується міжнародною організацією Internews.

, , ,

Добавить комментарий