Ціни на житло в тимчасово окупованому Луганську підскочили удвічі з початку 2022 року. Зросли ціни і продажу, і оренди. Сьогодні вони сягають довоєнного рівня. Оголошення в пресі, соцмережах та на сайтах агентств нерухомості рясніють цінами 25-30 тисяч доларів, а в центрі міста є пропозиції і по 50-70 тисяч.
Олександр Білокобильський, «РГ»
За мирних часів до 2014 року в Луганську будували мало, адреси новобудов за кілька років можна було перелічити на пальцях. Тож ринок нерухомості складався майже виключно зі вторинного житла – хрущовки, чешки, певний відсоток сталінок. Після початку окупації тим більше нічого нового не будувалося, і навіть майже готову до весни-2014 висотку за будівлею УСБУ не довели до ума.
До «русской вєсни» залежно від району, стану та інших факторів двокімнатна квартира коштувала близько 20-25 тисяч доларів. Після початку окупації ціни впали. У 2016 трикімнатні хрущовки продавали по 15 тисяч, а у 2018 двокімнатну сталінку з ремонтом вважалося удачею продати за 12 (при довоєнній ціні біля 30 тисяч).
І от за останній рік ціни рвонули вгору. Чому так сталося?
Нові реалії «квартирного питання»
Багато хто з жителів «молодої республіки» ще не звик до нових реалій. Тому під оголошеннями агентств нерухомості в соцмережах тут і там з’являються іронічні коментарі: «Це в Ростові чи в Воронежі квартира?», «Красива ціна. Ви там з глузду з’їхали? Що ви там курите?» або просто «Ловіть наркомана!». В тому сенсі, що це ціни геть не луганські.
Мовляв, 23 тисячі доларів за однушку в не найбільш зручному місці, у кварталі Сонячному?! Дзуськи! Та за десятку ще у червні 2022 можна було на Южному взяти з автономним опаленням! А у січні 2022 – і двушку на Дружбі, хоч і без ремонту!
І в цих межах приблизно ціни трималися кілька років перед повномасштабним вторгненням РФ в Україну. Вони навіть ще трохи просіли на початку березня, коли «спеціальна воєнна операція» Кремля тільки починалася, в «республіці» оголосили одночасно «мобілізацію» та евакуацію мирного населення. Майбутнє виглядало доволі невизначеним. Тому ціни березня-квітня ми навіть не беремо для порівняння.
Та річ у тім, що житло дійсно продають тепер у Луганську по скажених цінах. Відкриваємо головну газету оголошень Луганська «Експрес-Клуб» і дивимося в розділі «Нерухомість». Станом на 7 лютого в оголошеннях майже не зустрічаються ціни нижче двох мільйонів російських рублів, що при встановленому окупаційною адміністрацією курсі 74 руб. за долар дорівнює 27 тисячам доларів США. При чому і за однокімнатні просять ненабагато менше. Цікаво, що іще тиждень тому ціни були нижчими. Тобто вони зростають просто на очах.
І що найдивніше, – не лише продають квартири за такі гроші. Їх іще й купують, хоча рік тому в це годі було б і повірити. Під багатьма оголошеннями в соцмережах рієлтори ставлять помітки: «Продано!», «Знято з продажу!», «Більше не актуально».
Подібна ситуація і з орендою житла. Оголошення «Зніму» все ще з’являються із запитом «бюджет 7-8 тисяч рублів», але пропозиції в найкращому випадку стартують від 10 тисяч. А ближче до центру і з сучаснішим ремонтом – і 15, і 20 тисяч.
«Ціни неадекватні», – кажуть рієлтори
«РГ» спробувала поговорити з рієлторами з окупованого Луганська. Номери українських операторів, зазначені на сайтах та сторінках у соцмережах, як ми і передбачали, виявилися недоступними. У «республіці» український зв’язок давно не працює. Не знайшлося цих номерів і у месенджерах.
Після багатьох спроб «Лугакомівський» номер одного з агентств знайшовся у месенджері WhatsApp, і ми спробували поспілкуватися. За легендою, в мене в наявності 15-16 тисяч доларів і я збираюся придбати хоч якесь житло.
– Напівгостинку максимум, – скептично відповідає рієлтор. – Однушку треба подивитися, але вони зараз від 17-20 тисяч починаються. І 21, і 25 (тисяч доларів. – Ред.), якщо з ремонтом.
– Так, я дивився по інтернету, що ціни підросли… – відповідаю.
– Вони не «підросли», вони просто неадекватні. Дешевше 20-ти (тисяч доларів. – Ред.) – це хіба що з проблемними документами. От мені пропонували з ремонтом, із переплануванням за 19 тисяч, але там українські документи і три власника. Три власника – це біда. А так вона коштувала би 23-25 (тисяч доларів. – Ред.) Я не став братися, бо це велика морока.
Рієлтор розповідає, як нещодавно приїхав дивитися переплановану квартиру в колишньому гуртожитку. Балкона нема, в кухні – пів вікна, бо інша половина лишилася в сусідів після перепланування. Красна ціна їй, каже, зараз 25 тисяч доларів, а господарі хочуть 40. «Мені не поспіхом, я з Москви. У вас тут військові – хтось та й купить», – відповідають.
– А взагалі, от я не можу зрозуміти: за такими теперішніми цінами хтось купує квартири?
– Купують, і дуже швидко. Коли варіант того вартий – навіть однушки по 27 тисяч забирають, якщо з ремонтом. Бо сам ремонт – це дорого і довго, а так ти можеш заїхати хоч завтра. І я вам скажу, ще будуть рости ціни.
– Тобто, якщо думаємо купувати, треба це просто зараз робити? – непокоюся я.
– Зважуйтеся скоріш, бо коли введуть повноцінний російський закон, то ціни зростуть на3-5 тисяч доларів. Там податки від 13 до 30 відстоків. У кого нема російського паспорту, нерезиденти, – ті платитимуть 30 відсотків. «ЛНРівські» та українські паспорти – це все нерезиденти, всі такі продавці в ціну закладатимуть податок 30 відсотків. За ними підтягнуться і решта, у кого така сама квартира, навіть якщо й мають паспорт РФ. А 30 відсотків – це додаткові 7-8 тисяч доларів на однокімнатній квартирі!
Чому стрибнули ціни на житло?
Вбачається кілька причин такої «золотої лихоманки» на ринку нерухомості. Деякі з них спільні для підвищення цін на продаж та оренду, інші специфічні для кожного сегменту.
Істотна кількість біженців, скажімо, яким довелося облишити зруйновані окупантами міста на півночі Луганщини – Сєвєродонецьк, Лисичанськ, Рубіжне – та які виїхали не на підконтрольну урядові територію, а до обласного центру. Цей наплив людей, безумовно, створив додатковий попит на орендоване житло і міг сприяти зростанню цін. Але грошей, щоб купувати квартири, у більшості з них немає навіть за старими луганськими цінами.
– Хоча є й такі біженці, що із грошима. Це ті, працював на російську адміністрацію на Харківшині, наприклад, – нев’їздні до України. Ті приїздять із грошима. Їх невеликий відсоток, але є й такі, – зауважує моя співрозмовниця Наталя. До 2014 року вона працювала в одній комунальній установі, а після початку окупації звільнилася й зараз займається домашнім господарством, залишившись у Луганську.
Водночас підвищення цін на ринку збіглося з очікуванням на офіційне включення т.зв. «ЛНР» до складу Російської Федерації. Це означало для певної кількості житловласників «підвищення статусу угоди», – тобто продавали нерухомість вони вже не у вигаданій «республіці», а, так би мовити, всередині РФ. Більш офіційно, на їхню думку, і від того квартири мали би коштувати дорожче.
Та головні причини подорожчання все ж таки спільні і для винайму, і для купівлі-продажу, їх дві. Перша – велика кількість громадян РФ у відрядженнях і тривалих (як передбачається, на роки) відрядженнях у Луганську. Друга – катастрофічно великі виплати «мобілізованим» та «контрактникам» окупаційних сил РФ із місцевих жителів.
Покупці – «понаїхи» та військові-окупанти
Ще з весни 2022 суб’єкти РФ у великій кількості направляли до тимчасово окупованого Луганська бригади будівельників, дорожніх робочих, лікарів, поліцейських та ін. Їх число вже на кінець червня вимірювалося тисячами, і заробітні плати у цих відряджених були до 100 тисяч рублів і більше, що в рази перевищує доходи місцевих жителів.
Для таких відряджених 7 тисяч за квартиру чи 15 – різниця невелика. У багатьох оголошеннях так прямо й пишуть: «Здам квартиру сімейній парі з РФ». Ця приписка, до речі, дорого коштує. Бо вона свідчить, що жителі окупованого Луганська, навіть із російськими паспортами, бачать різницю між собою і справжніми громадянами РФ.
Читайте також:
«Луганск заселяют русскими, такое впечатление»
Одночасно з різних регіонів Росії стали слати і працівників для окупаційної адміністрації. Широко відомо, що росіяни обіймають керівні посади в «міністерствах». Про початок масової міграції російських чиновників до «уряду ЛНР» писала, зокрема, і «Реальна газета». Та це лише видима частина айсбергу, адже до Луганська їхала і продовжує прибувати значна кількість управлінців другого та третього ешелонів влади.
– Чиновників дуже багато приїхало, місцевих видушують навіть із незначних посад. Більшість тих, хто працював іще з довоєнних часів, звільнили. На їхні місця ставлять «понаїхів», і вони облаштовуються тут надовго, – розповідає колишня співробітниця луганської комунальної установи Наталя.
Купівельна спроможність у таких «нових луганців» значно вища, ніж у «старих». Хоча окремі категорії місцевих у купівельній спроможності саме зараз стрімко наздоганяють росіян. Ідеться про «мобілізованих» і «контрактників» окупаційних сил з-посеред місцевого населення. А також про членів родин, які отримують «гробові» за загиблих «захисників республіки».
176 тисяч рублів на місяць
Зарплати військових окупаційних сил РФ навіть у тилу сягають 150-170 тисяч рублів (за встановленим у Луганську курсом 2-2,3 тисяч доларів)! Це в десять раз більше хорошої зарплатні у звичайних найманих працівників у місті. І це, мабуть, один із вагоміших факторів у зростанні цін на житло.
Також купують квартири в Луганську російські кадрові військові. Дехто з них перевозить до окупованого обласного центру родини з віддалених населених пунктів на російській Півночі та в Сибіру. Розповідають і історії про неофіційні родини, які окупанти заводять у Луганську, – одна сім’я за тисячі кілометрів у північній глухомані, інша тут, під рукою, у щойно придбаній квартирі.
Дехто з переселенців, кому вдалося продати квартири під час окупації значно дешевше, ніж купували, тепер думає про упущену вигоду. Та, мабуть, перейматися не варто. Бо, по-перше, зараз квартиру на окупованій території Луганщини можна продати, тільки опинившися там. А по-друге, чи ладні би ви були брати криваві гроші з рук покупців-окупантів?
