Луганская жилая и коммерческая недвижимость – далеко не самая дешевая в Украине. По соотношению цена/качество мы существенно отстаем от наших соседей – Харькова и Донецка. В ближайшем будущем стоимость метража квартиры вырастет в среднем на 5%

С 1 ноября Кабмин в очередной раз вводит новые правила продажи недвижимости – оценивать стоимость продаваемых объектов теперь смогут только специалисты с новыми государственными свидетельствами. Делается это в целях контроля налогообложения сделок на рынке недвижимости.  Эксперты в один голос заявляют, что дефицит оценщиков может привести к тому, что рынок окажется парализованным на несколько месяцев.

По состоянию на 23 октября 2013 г., всего в Украине насчитывалось 282 оценщика нового профиля. К началу осени на Луганщине новые государственные сертификаты имели всего 4 таких специалиста, причем трое из них в самом областном центре, один – в Рубежном.

В Фонде госимущества участникам рынка обещали, что количество субъектов оценочной деятельности, которые будут внесены в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности, до сентября увеличится более чем вдвое и составит около 350-400 субъектов. По их мнению, этого вполне должно хватить, чтобы удовлетворить потребности рынка. Однако риэлторы этого оптимизма не разделяют – 350 человек не смогут справиться с объемом работ, который ранее выполняли 10 тысяч. Как видим, на дворе ноябрь, а сертифицированных специалистов все еще меньше трехсот.

Как сообщил «РГ» один из участников рынка, чтобы получить сертификат налогового оценщика, следует пройти специальные курсы. Их стоимость, в зависимости от часов лекций, в среднем составляет  3,5 тысячи гривен. Проводятся курсы в 11 учебных заведениях страны, ближайшее к Луганску находится в Харькове. Однако успешное окончание этих курсов не дает возможности работать независимым оценщиком. Владелец такого сертификата может устроиться в фирму, которая уже занимается оценкой в целях налогообложения. Для того чтобы учредить такую контору, необходимо сдать экзамен руководителя. Поговаривают, что со всеми «тонкостями» это стоит около 10 тысяч долларов.

Луганский нотариус, работающий со сделками в сфере недвижимости, рассказал «РГ», что прохождение подобных курсов – дело не из легких. Экзаменаторы сознательно заваливают специалистов, желающих получить новый сертификат. Сейчас идет процесс выталкивания с рынка старых компаний и передачи их функций «своим» конторам. Эксперты отмечают, что среди новоявленных оценщиков около 99% не имели ранее опыта работы в данной сфере.

В агентстве недвижимости «Тандем» нам сообщили, что правительство разрешило до конца января 2015 года использовать отчеты о налоговой оценке имущества, которые были составлены до 31 октября 2013 г. Это значит, что до 1 февраля следующего года нотариусы смогут оформлять сделки купли-продажи на основании ранее проведенной оценки.

В условиях новых правил увеличится и срок проведения оценочной процедуры. Если раньше это занимало от одного до трех дней, то после нововведений потребуется до 14 рабочих дней. И самое интересное, сколько же это будет стоить? В Фонде госимущества заверяют, что налоговая оценка недвижимости будет стоить 300-600 гривен. Однако эксперты отмечают, что на деле цена услуги будет определяться из расчета 100 гривен на 1 кв. м оцениваемой площади. Исходя из луганских реалий, оценка однокомнатной квартиры будет стоить около 3,5 тысяч, двухкомнатной – 5 тысяч, трехкомнатной – 7 тысяч гривен.

Однако это не окончательные цифры. Поскольку спрос на сертифицированных оценщиков будет расти, их прайсы также не останутся на месте. Специалисты считают, что в итоге это может привести к подорожанию недвижимости на 3-5%.

Георгий Иверский

——————————————————————————————————————

Экспертное мнение

Руководитель АН «Тандем» Евгения Бабкина рассказала «РГ», что почем на рынке недвижимости Луганска

Какие квартиры и где покупают

– Наибольшим спросом среди покупателей пользуются двухкомнатные квартиры в Жовтневом районе города. Здесь сконцентрирована самая дешевая жилая недвижимость в Луганске. «Двушку» на восточных кварталах можно приобрести за $26-32 тыс. Здесь метраж квартир меньше, соответственно, и коммунальные платежи ниже. На втором месте по популярности – Артемовский район, где расположены самые новые многоквартирные дома. Двухкомнатные квартиры расходятся по $35-42 тыс., в зависимости от ремонта. Далее идет Ленинский район. Здесь люди покупают недвижимость в основном под бизнес или для сдачи квартир в аренду посуточно. На центральных улицах Луганска цена на квадратный метр достигает $1 тыс., а посуточная аренда 250-500 гривен. В районе кварталов Шевченко, Димитрова за двухкомнатные квартиры просят $30-35 тыс. Замыкает рейтинг Каменнобродский район. Здесь в последнее время оживился рынок частных домов. Флигель можно приобрести, начиная от $15 тыс. Если есть гараж, хороший забор, красивый просторный двор – цена может подняться до $30 тыс.

В Луганске нет среднего класса

В Луганске практически отсутствует спрос на средний сегмент недвижимости. Люди покупают либо самые дешевые объекты, либо очень дорогие по меркам нашего региона – свыше $55 тыс. Трехкомнатные квартиры покупают только при наличии автономного отопления, так как в зимний период плата за коммунальные услуги поднимается до 1 тысячи гривен в месяц. Очень плохо сейчас продается коммерческая недвижимость. Наиболее интересные варианты давно выкуплены, а те, что выставлены на продажу, имеют непомерную цену – до $5 тыс. за кв. м.

Типичный покупатель

В основном это семья в возрасте 30-40 лет с одним или двумя детьми, которая хочет расширить свое жилое пространство. Вряд ли стоит говорить о профессиональной принадлежности, потому что при покупке  жилья в недорогом сегменте участвуют не только сами покупатели, но часто и их родители, и другие близкие родственники. Примерно 25-30% покупателей недвижимости – жители области, желающие перебраться в более благоустроенные условия и нашедшие в Луганске постоянную работу.

Новостройки

В Луганске очень мало строят новой жилой недвижимости. К марту 2014 года обещают сдать в эксплуатацию многоэтажный дом на Советской, который строит ООО «Новые технологии». Цены там оптимальные – от 7200 гривен за квадратный метр, это более чем приемлемая альтернатива непомерно дорогим квартирам в центре Луганска. А вот в бывшем здании профилактория «Энергия», на мой взгляд, необоснованно поднимают цены. Здание старое, ремонт сделан косметический, а квадратный метр продают по одной тысяче долларов.

Ипотека

В текущем году наблюдается некоторое оживление ипотечного кредитования. И это объяснимо, потому что многие банки («Всеукраинский банк развития», «Unicredit Bank» и несколько других) снизили процентную ставку по ипотечным кредитам до 18% годовых, что уже можно назвать приемлемым. Конечно, проблемой остается уровень официальных доходов заемщиков, поэтому большинство желающих получить кредит имеет возможность докредитовать только 20-30% от стоимости жилья. Но это уже прогресс по сравнению с 27% годовых пару лет назад, когда людей от одного слова «кредит» бросало в пот. Безусловно, это радует, ведь во всем мире банковский сектор выступает локомотивом для роста экономики в целом, в том числе и строительной сферы. В любом случае, по статистике нашего агентства и коллег из Ассоциации специалистов недвижимости Украины, процент квартир, покупаемых в ипотеку, вырос на 35-40%. Надеемся, что политическая стабильность в Украине и грамотная экономическая политика правительства будут и дальше стимулировать эти секторы экономики.